Вашият брокер е този, който ще ви води по време на целия процес при закупуване или наемане на недвижим имот. Ако по време на този процес не изникнат извънредни обстоятелства, обичайно работата включва следните дейности:

  1. Проучване на пазара по зададени от вас критерии;
  2. Предлагане на най-подходящите имоти и обсъждането им с вас;
  3. Провеждане на огледи на избраните от вас имоти;
  4. Обсъждане и договаряне на всички параметри по сделката, между вас и вашият брокер с продавача;
  5. Изготвяне на правен анализ на собствеността и при необходимост техническа експертиза на избрания от вас имот;
  6. Извършване на проверки в Имотния регистър и Търговския регистър към Агенция по вписванията, справки в Кадастрално-административната информационна сиситема на Агенция по геодезия, картография и кадастър, както и проверки в други служби и администрации при необходимост;
  7. При покупка на имот със заемни средства (ипотечен кредит) вашият брокер, ще ви насочи към банката, която предлага най-добрите условия за отпускане на кредит в момента;
  8. Изготвяне на експертна оценка на имота;
  9. Подготвяне на предварителен договор за покупко-продажбата на имота;
  10. Финализиране на сделката с подписване на окончателен договор в нотариална форма пред нотариус;
  11. Въвеждане във въвод на владение на закупения от вас имот.

Важно е да се знае, че при наемане на брокер на недвижими имоти за извършване на конкретна посредническа или друга услуга е редно да се сключи писмен договор, в който ясно да се дефинират предметът и цената на услугата, както и правата и задълженията на страните. Такъв договор гарантира и защитава интересите на клиента, като точно определя задълженията на неговия брокер. Сключването на писмен договор с клиента е и едно от изискванията на европейския и национален Стандарт за услугите, предлагани от брокерите на недвижими имоти – БДС-EN 15733.

За да се извърши продажба на недвижим имот продавачът трябва да притежава следните документи:

  1. Ако продавачът е физическо лице, следва да представи документ за самоличност, ако продавачът е юридическо лице – документ, удостоверяващ регистрацията му по установения от Търговският закон ред;
  2. Документ, удостоверяващ правото на собственост върху имота – нотариален акт или друг документ, предвиден в Законите за собствеността;
  3. Ако продаваният имот е в процес на строителство, продавачът следва да представи необходимите строителни книжа и документи, удостоверяващи законността на строежа, въвеждането в експлоатация и разрешаване ползването на имота, съобразно действащото към този момент законодателство;
  4. Удостоверение за данъчна оценка на имотаоценка по чл. 264, ал. 1 от Данъчно-осигурителен процесуален кодекс (ДОПК). Издава се от териториалната данъчна служба.
  5. Скица, когато се касае за продажба на земя и схема на обекта за „самостоятелен обект в сграда” (съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър), издадена от съответното териториално поделение на Службата по геодезия, картография и кадастър (СГКК) към Агенцията по геодезия, картография и кадастър;
  6. Удостоверение за липса или наличие на вещни тежести върху имота (УВТ).
  7. В случай, че продавачът се представлява от пълномощник, е необходимо да представи изрично нотариално заверено пълномощно.
  8. Ако продавачът е наследил имота, трябва да представи удостоверение за наследници, от което е да е видна връзката му с наследодателя – предходния собственик на имота.

Този списък не е изчерпателен. Той включва само най-важните документи удостоверяващи собствеността на един имот. Тъй като в различни случай е възможно да произтекат повече задължения за доказване на собсвеността, е възможно да бъдат поискани и документи, като: удостоверение за семейно положение и гражданско състояние, акт за брак, съдебно решение за развод, удостоверение от Агенция по вписванията за регистриран режим на имуществените отношения между съпрузите, декларация с нотариална заверка на подписите на съпрузите за избрания режим на имуществени отношения, нотариално заверено копие от брачен договор и др.

Няма правило, което да определя броя на имотите, които трябва да разгледате преди да вземете решение за покупка или наемане. Посетете всички имоти, които ви предложи вашия брокер, за да намерите подходящия за вас. Повечето купувачи правят своя избор, след като са огледали около 10 предложени им от техния брокер имоти. Обсъдете подробно с вашия брокер всичко, което е важно за вас, за да избегнете губене на време. Колкото повече информация за вашите желания предоставите на брокера, толкова по-бързо ще откриете търсения от вас имот.

В допълнение към сравняването на имоти с минималните ви изисквания и желания, може да имате предвид и следните неща:

  • Задоволява ли пространството на имота настоящите ви и бъдещи нужди?
  • Достатъчно на брой ли са спалните и баните в имота?
  • Какъв вид е конструкцията на имота?
  • В какво състояние са интериорните врати и прозорците (дограмите), настилките, вътрешната стълба (ако има такава в имота), вида на фасадата – има ли външна изолация сградата и т.н.?
  • Ако купувате или наемате обзаведен имот, искайте да узнаете за техническото състояние на уредите в него – кухненски ел. уреди, охладителна техника (климатици, ако има такива в имота), отоплителна техника в случай, че имота не е с централно отопление (ТЕЦ) и т.н.
  • Достатъчно голям ли е двора?
  • Харесва ли ви разпределението и изложението на стаите в имота?
  • Дали има достатъчно място за мебелите ви?
  • Представете си дома ви в хубаво и в лошо време, ще бъдете ли щастливи в него през цялата година?

Отделете колкото време ви е нужно и помислете внимателно за всеки един имот, който оглеждате. Попитайте брокера си за плюсовете и минусите на всеки един от тях от неговата гледна точка на професионалист.

Интересувайте се от бъдещите планове за застрояване около имота, който сте харесали. Така ще избегнете неприятния момент да бъде закрита гледката от него.

Искайте да знаете, как е решен въпроса с обслужването на общите части в етажната собственост и колко струва това.

Ако сте продавач, разговора с вашия брокер за това, което можете и трябва да подобрите в имота си, преди продажбата, е също от значение. Опитният брокер трябва деликатно да ви посочи ключовите места, които биха могли да бъдат обновени или ремонтирани.  Това ще даде по-добър шанс за продажба на имота ви. Важно умение на опитния брокер е наблюдателността. Радвайте се, ако вашият брокер забелязва детайлите.

Добрите брокери не обичат да си губят времето. Те са конкретни, точни и ясни, но ще искат същото от вас. Всичко е с цел да се спести излишно време в лутане. Ако продавате имот, те много точно ще ви насочат към прогнозна цена, както и към нещата, които трябва да се подобрят. Ако сте купувач – ще ви кажат веднага възможна ли е мечтаната цена според онова, което искате, и ще ви предложат различни варианти. При всички положения, колкото по наясно сте с онова, което искате, толкова по-ползотворно ще е сътрудничеството ви.

Добре е да имате предвид, че:

  • Колкото по-добре изглежда имотът, на толкова по-добра цена ще се продаде;
  • Огледите са много важни. Никой не би си купил имот, без да го е видял;
  • Изберете брокер – професионалист, който да се грижи за вашите интереси.

Предварителният договор представлява споразумение, взаимно обещание за сключване на окончателен договор и по съдържание и правни последици е насочен към гарантиране и подготовка на това. Съгласно чл. 19, ал. 1 от Закон за задълженията и договорите (ЗЗД), когато окончателният договор изисква нотариална форма, за предварителния е задължителна писмената форма. С предварителния договор страните постигат съгласие по всички съществени условия на окончателния договор, поемат задължения, изпълнението на които осигурява сключването на окончателния договор.

Нормално е страните по предварителния договор да изпълнят точно, добросъвестно и в уговорения срок задълженията си и той да бъде прекратен поради изпълнението му, тоест със сключването на окончателен договор. Когато обаче има отклонения от това правило, тоест една от страните виновно (умишлено или по небрежност) не е изпълнила задълженията си, насрещната страна, ако е изправна, има следните правни възможности:

  1. Да предяви пред съда иск за обявяване на предварителния договор за окончателен – когато става дума за договори, визирани в чл. 19 от ЗЗД;
  2. Да развали предварителния договор и да претендира неизправната страна да я обезщети за вредите, претърпени поради несключването на окончателен договор.

Процедурата по обявяването на един предварителен договор от съда за окончателен е уредена в чл. 362 – 364 от Гражданско-процесуалния кодекс (ГПК).

Съгласно чл. 264 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК), при прехвърляне на правото на собственост върху недвижим имот, при учредяване на ограничено вещно право върху недвижим имот, а също и в някои други случаи, изрично предвидени в закона, е необходимо собственикът на имота да декларира, че няма непогасени, подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски. Наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за имот се удостоверява в данъчната оценка.

Когато прехвърлителят или учредителят декларира, че има непогасени задължения, сделката може да се осъществи само след тяхното заплащане или ако длъжникът писмено декларира, че е съгласен публичните държавни и общински вземания да се погасят от сумата по сделката и купувачът внесе дължимата сума в съответния бюджет. Нотариусът е солидарно отговорен за съответното задължение, ако състави нотариален акт без представена декларация за наличие или липса на данъчни задължения, т.е. когато продавате недвижим имот, нотариусът задължително ще ви изиска актуално удостоверение за данъчна оценка на имота. В удостоверението задължително следва да е записано, че за имота са платени всички данъци, иначе нотариусът няма да изповяда сделката.

Удостоверението за данъчна оценка се издава от съответната дирекция „Местни данъци и такси“ (МДТ) към общината/района по местонахождение на недвижимия имот. Необходимо е да се подаде заявление по образец. Заявлението се подава от собственика/ползвателя на имота или от упълномощено от него лице. Ако имотът е съсобствен достатъчно е заявлението да се подаде от един от собствениците.

Сроковете за издаване са различни: експресна поръчка – за 24 ч., бърза поръчка – до 3 дни и обикновена поръчка – до 14 дни. Издадените до 30 юни на текущата година данъчни оценки са валидни до тази дата, а издадените след 30 юни са валидни до края на календарната година.

 

На какво да обърнете внимание, при подаване на молба за данъчна оценка?

  1. Проверете дали имотът е деклариран на името на последния собственик. В случай, че не е, необходимо е да предекларирате имота, като подадете декларация по чл. 14 от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). Съгласно този закон, лице придобило нов имот, независимо дали е ново или старо строителство, или става въпрос за замяна, е длъжно в двумесечен срок от изповядването и вписването на съответната сделка в Агенция по вписванията да подаде данъчна декларация за облагане с годишен данък. Такава данъчна декларация се подава не само при придобиване на имот, а и при учредяване на право на ползване. Тук задължен да декларира е ползвателят. Декларирането се извършва в отдел „Местни данъци и такси“ към общината по местонахождението на имота. Ако сте закупили имот на груб строеж, трябва да изчакате сградата да получи разрешение за ползване и едва тогава да го декларирате в двумесечен срок от датата на разрешението. В административно-наказателните разпоредби на закона са предвидени глоби, ако този срок не се спази. Те са в размер от 10,00 до 400,00 лв. за физическите лица, по преценка на наказващия орган. В същия диапазон са глобите и ако в данъчната декларация не са посочени или невярно са посочени данни, вследствие на което е определен по-малък данък или се е стигнало до освобождаване от данък. Задължението за деклариране на имоти важи и за юридическите лица и при пропуск имуществената санкция за тях е от 100,00 до 1 000,00 лв.
    При наследяване на имот срокът за деклариране е различен, тъй като при него действа друга разпоредба на закона. В случая Декларацията трябва да се подаде в шестмесечен срок. Същият срок е предвиден и за декларациите за данък наследство. При тях важи правилото, че подадена в срок декларация от един наследник ползва и останалите наследници. Глобата при неподаване на декларация от наследниците, заветниците или техния законен представител (например родителите на малолетно дете, което наследява от дядо си апартамент) е от 10,00 до 500,00 лв. Ето защо, преди да подадете заявление за издаване на данъчна оценка, уверете се, че имотът е деклариран на името на настоящия собственик.
  2. Ако собственикът е повече от един, уверете се, че имената и ЕГН-тата на всички собственици фигурират в данъчната оценка.Често се случва единият съпруг да придобие имот по време на брака и понеже е вписан единствен той в документа за собственост, да мисли, че е едноличен собственик на имота и да го декларира по този начин. Ако съпрузите не са избрали режим на разделност, то за тях действа режима на съпружеската имуществена общност (СИО) и независимо от обстоятелството, че в нотариалния акт е вписан само единият съпруг, другият съпруг също е пълноправен съсобственик и следва да фигурира в данъчната оценка.
  3. Проверете дали са платени дължимите данъци за имота. Нотариусът няма да изповяда сделката с данъчна оценка, в която фигурират задължения.
  4. Когато получавате данъчната оценка обърнете внимание дали точният адрес на имота е посочен правилно, дали са посочени всички прилежащи обслужващи помещения по нотариален акт, дали са посочени правилно квадратурите на имота и на обслужващите помещения. Тези обстоятелства следва да са едни и същи с посочените в документа за собственост.
  5. Удостоверението за данъчна оценка се издава в два оригинални екземпляра. На нотариуса са му необходими и двата екземпляра в оригинал – единият остава в досието по сделката при нотариуса, а другият се прилага към документите за вписване в служба по вписванията.

Това удостоверение показва дали върху даден имот има вещни тежести – учредено право на ползване, право на строеж, вписани ипотеки, възбрани, искови молби за собственост и т.н. Тези вещни тежести са учредени не в полза на собственика на имота, а в полза на друго лице или дружество. Поради тази причина се наричат тежести, защото обременяват от една страна имота, а от друга са от такова естество, че самия собственик трябва да се съобразява с тях. Удостоверението за тежести е документ, който показва също изторията на имота

Задатъкът представлява сума, която купувача заплащан на продавача в момент на сключване на предварителен договор в потвърждение на това, че договорът е сключен и за потвърждаване на намерението за неговото изпълнение – чл. 93 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Задатъкът намира най-широко приложение при сключване на предварителен договор като гаранция, че ще бъде сключен окончателен договор за закупуването на недвижим имот. Характерно е реалното предаване на вещта или определена сума пари. Понятието капаро се употребява в гражданския оборот като синоним на „задатък”; понякога под „капаро” се разбира вид задатък, когато той представлява сума пари, предплата. Тези терминологични различия нямат правно значение, доколкото за капарото няма отделна правна уредба, различна от тази за задатъка. Ако страните не са договорили друго честа практика е, размера на задатъка да бъде 10% от стойността на сделката.

Облагане на доходите от продажба на недвижим имот

Доходите ви, придобити през календарната година от продажба на един недвижим жилищен имот, не подлежат на облагане с данък, ако той е бил ваша собственост в продължение на повече от 3 години, тоест, ако между датата на покупката и датата на продажбата му са изминали повече от 3 години. Не се облагат и доходите, придобити през календарната година от продажба на не повече от два недвижими имота, ако между датата на покупката и датата на продажбата им са изминали повече от 5 години. Доходите от продажба на селскостопански и горски имоти са освободени от облагане, независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата им са изминали повече от 5 години.

Във всички останали случаи доходите ви от продажбата на недвижим имот се облагат с данък. Основата за облагане се изчислява, като положителната разлика между продажната и покупната цена на имота се намали с 10% разходи, тоест на облагане подлежи доходът, формиран в случаите, в които имотът е продаден по-скъпо, отколкото е купен. В този случай продавачът е длъжен да подаде годишна данъчна декларация и да внесе данъка не по-късно от 30 април на годината, следваща годината, през която е извършена продажбата. В същия срок продавачът е длъжен да подаде годишна данъчна декларация и когато продажната цена е равна или по-малка от цената на придобиване на недвижимия имот.

 

Облагане на доходите от наем на недвижим имот

Доходите от наем на недвижими имоти задължително се декларират в годишната данъчна декларацията за облагане на доходите на физически лица. Законът позволява на наемодателите да намалят облагаемия си доход с 10 % разходи, като не се изискват документи или доказателства, че разходите са реално извършени.

 

1. Облагане на доходите на физически лица, отдаващи имоти на други физически лица
Деклариране

Наемодателите подават годишна данъчна декларация за облагане на доходите (Образец 2001) до 30 април на годината, следваща годината на получаването на доходите от наем. Освен годишна данъчна декларация за доходите, наемодателите – физически лица, отдаващи под наем имоти на други физически лица, задължително подават и тримесечни декларации за облагане с авансов данък (декларация образец 4001). Срокът за подаването на тези декларации е до края на април – за първото тримесечие, до края на юли – за второто и до края на октомври – за третото тримесечие на годината. За четвъртото тримесечие декларация за облагане с авансов данък не се подава, не се и внася авансов данък.

Плащане

Физическите лица, отдаващи под наем имоти на други физически лица, задължително правят авансови вноски за доходите от наем. Вноските са тримесечни и се превеждат по сметката на НАП по постоянен адрес на наемодателя. Вноските се определят, като размерът на получения доход от наем през съответното тримесечие, намален с 10% разходи, се умножи по данъчна ставка 10 на сто. Срокът за авансовите вноски за доходите от наем е до края на април – за първото тримесечие, до края на юли – за второто и до края на октомври – за третото тримесечие на годината. За четвъртото тримесечие авансови вноски не се дължат. Данъкът за довнасяне по годишната данъчна декларация се внася по сметката на НАП в срок до 30 април на годината, следваща годината на получаването на доходите от наем.

 

2. Облагане на доходите на физически лица, отдаващи под наем имоти на предприятия и самоосигуряващи се лица
Деклариране

Наемодателите подават годишна данъчна декларация за облагане на доходите (Образец 2001) до 30 април на годината, следваща годината на получаването на доходите от наем. От тях не се изисква подаване на декларации за облагане с авансов данък, защото той се удържа и внася от платеца на дохода. С последните промени в данъчното законодателство от началото на 2013 г. на физическите лица, отдаващи под наем имоти на предприятия и самоосигуряващи се лица, ще се издава само една служебна бележка, а не при всяко изплащане на наема, както беше до края на 2012 г. Тоест, към годишната данъчната декларация наемодателят ще се приложи само една служебна бележка за получения доход от наем, платен от предприятие или самоосигуряващо се лице.

Плащане

Физическите лица, отдаващи под наем имоти на предприятия и/или самоосигуряващи се лица, не правят авансови вноски за данъка върху доходите от наем. Дължимите вноски за съответните тримесечия правят от техните наематели. Данъкът за довнасяне по годишната данъчна декларация се плаща от наемодателите по сметката на НАП в срок до 30 април на годината, следваща годината на получаването на доходите от наем.

 

Ползване на облекчение за лица с 50 и над 50 на сто намалена работоспособност

Ако наемодателят е с намалена работоспособност 50 или над 50 на сто и е представил пред наемателя копие на експертно решение от ТЕЛК/НЕЛК, авансов данък се удържа след като облагаемият му доход от всички източници на доход, придобит от началото на данъчната година и подлежащ на облагане с данък върху общата годишна данъчна основа превиши 7 920,00 лева. Задължително условие е експертното решение да е валидно към датата на изплащане на дохода от наем (чл. 44 ал. 2 от ЗДДФЛ).

Разходите при сделка за покупко-продажба на имот не са константни. За придобиване на обща представа, често се прима, че възлизат между 3% и 4% от общата стойност на сделката. Разходите по прехвърляне на собствеността, без комисиона на брокера (агенцията посредник), са нормативно определени и за тях може да прочетете в нашата статия „Разходи при покупко-продажба на недвижим имот“.

 

Кредиторът взима предвид съотношението дълг/доход, което представлява сравнение на вашите брутни (преди данъци) доходи за жилищни и нежилищни разходи. Вторите включват тези дългосрочни дългове, като изплащане на автомобил, друг заем или издръжка на дете. Кредиторът, също така взима предвид наличните ви средства (вашето самоучастие в сделката при покупка с ипотечен кредит) за заплащане на задатъка (капарото) при изповядване на сделка, кредитната ви история и т.н. при определянето на максималния размер на кредита, който ще ви бъде отпуснат. Стойността на кредита, който ще отпусне банката кредитор за покупка на избрания от вас имот, не е функция единствено на вашите доходи. Стойността на имота установена с експертната оценка, е също така фактор в определянето на размера на кредита, който ще ви бъде отпуснат.

Съгласно чл. 33 от Закона за собствеността (ЗС) съсобственикът може да продаде своята идеална част от недвижим имот на трето лице само, след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение. В тези случаи нотариусите изискват нотариално заверена декларация от останалите съсобственици, че идеалните части са им били предложени за определената продажна цена, но те отказват да ги закупят и са съгласни трето лице да ги закупи. Предложението за изкупуване от останалите съсобственици може да бъде отправено и чрез нотариална покана.

В случай, че не изпълните това си задължение и продадете идеалните си части от имота, без да сте ги предложили на останалите съсобственици, те имат право в двумесечен срок от продажбата да предявят иск и да пожелаят да изкупят идеалните ви части. Искът се предявява пред районния съд по местонахождение на недвижимия имот. Съществува съдебна практика, която приема, че двумесечният срок започва да тече от момента, в който съсобственикът е узнал за продажбата. В такъв случай обаче е необходимо да се докаже моментът на узнаване. Двумесечният законов срок е преклузивен – това означава, че ако искът е предявен след изтичането му, или ако не са представени доказателства от кой момент съсобственикът е узнал за продажбата, то съдът ще отхвърли исковата молба. Размерът на дела на съсобственика няма никакво значение относно правото му да предяви иск да изкупи идеалните части от имота. Ако съдът уважи предявения иск, по силата на съдебното решение ищецът ще придобие идеалните части от имота. Той обаче ще бъде задължен да заплати продажната цена на закупената идеална част. Обичайно сумата е дължима на третото лице, което е закупило идеалната част и е заплатило за нея. Ако обаче по някаква причина то още не е заплатило продажната цена – сумата е дължима на съсобственика, който продава дела си. Важно е да знаете, че от влизане в сила на съдебното решение тече едномесечен срок в рамките на който трябва да бъде заплатена продажната цена. Ако тя не бъде заплатена – по силата на закона решението се счита обезсилено.

В заключение следва да кажем, че прехвърлянето на идеалната част от недвижим имот е възможно само при дялова съсобственост. Ако имотът се притежава в режим на съпружеска имуществена общност – единият съпруг не може да се разпорежда самостоятелно с идеалната си част. Причината е, че съпружеската имуществена общност е особена бездялова съсобственост. Това означава, че прехвърлянето на идеални части от имот в режим на СИО е възможно само съвместно от двамата съпрузи. В този случай обаче, ще възникне обикновена съсобственост между тях и третото лице. Ако съпрузите например са прехвърлили ½ идеална част от имота си на трето лице, квотите ще са следните: третото лице ще притежава ½ идеална част от имота, а другата ½ идеална част ще продължи да е собственост общо на двамата съпрузи. В случай, че съпрузите прекратят режима на съпружеска имуществена общност, то тогава всеки от тях ще притежава по ¼ идеална част от имота, която ще може да прехвърля напълно самостоятелно и при спазване на особените изисквания на закона, описани по-горе.