За да купят собствено жилище, много хора се налага да прибягнат до ипотечен кредит от банка. Липсата на достатъчно информация или често пъти наличието на объркваща такава създава предпоставка за допускане на грешки при покупката на жилище с кредит. Губещ в една такава сделка може да се окаже купувачът, ако не е наясно с етапите, през които се преминава, тъй като е зависим от условията на банката кредитор.
След многобройните огледи на жилища, в стремежа си да не изпуснат изгодната оферта, много хора подписват предварителен договор за покупка и плащат капаро (задатък), без да са проучили условията, на които трябва да отговарят и възможните варианти при кандидатстване за жилищен кредит – на каква сума могат да разчитат, от коя банка, приемливи ли са условията на кредита и т.н.
Недостатъчната подготовка и непознаването на процеса при кандидатстване за ипотечен кредит, могат да доведат до загуба на пари от страна на купувача, като загуба на платеното по предварителен договор капаро или липсата на възможност да се откаже по-неизгодна оферта на банката кредитор, ако договорът вече е подписан, преди да са договорени параметрите на търсеното финансиране.
Рискове, които крият прибързаните действия
Поради многобройните условия и особеностите на процедурата при кандидатстване за ипотечен кредити, някои от по-често срещаните рискове са кредитоискателят, да не получи желания размер на кредита или да изпадне в ситуацията необходимите средства за покупка на избраното жилище да не му достигат.
Друга възможност е, да не се финализира процедурата по отпускане на кредита, според договорените срокове в предварителния договор за попука и по този начин купувачът да се окаже в ролята на неизправна страна, неизпълнявайки поетите задължения към продавача.
Как да бъдат избегнати грешки?
Избягването на такива рискове изисква предварителна подготовка или използването на услугите на компетентен брокер на недвижими имоти. От него може да се получи пълна и ясна информация за етапите на сделка за покупка на имот, за които купувачът може да не знае или трудно би могъл да разбере в процеса на осъществяването ѝ, както и подробна информация за всички условия и стъпки по време на сделката. Компетентният брокер, е в състояние правилно да управлява процеса при закупуване на имот и в случай на необходимост да предложи адекватни мерки, с които да предотврати проваляне на сделката и загуба на пари от страна на купувача.
Осигуряването на пари за покупката (кандидатстването за ипотечен кредит) е първата стъпка. Изборът на жилището и договарянето на условията по сделката с продавача обикновено са втора и следваща нормалния ход на сделката за покупка на имот стъпка. Възможно е двете стъпки да вървят паралелно, като винаги осигуряването на средствата за покупката трябва да бъде една крачка напред. Банките дават предварително одобрение на база доходи и в общия случай то е актуално няколко месеца. Така можете да разберете каква е максималната стойност на кредита, на който можете да разчитате. Това е отправната точка при покупка на жилище с кредит. За купувача е от особено значение да знае, с какви средства разполага преди да пристъпи към покупката.
За какво трябва да се внимава при договарянето?
Изискванията на продавача, както и желанията на купувача, трябва да се съобразят с условията и процедурите за отпускане на ипотечен кредит на банката кредитор. Предварително трябва да се съгласуват етапите и детайлите по сделката – договаряне на цената, условия за плащането ѝ – каква част като капаро и каква част с кредит, както и евентуално каква част ще се доплаща до пълния размер на покупната цена, ако личните средства на купувача не достигат. Основна грешка при покупката на жилище с кредит е, несъобразяването на купувача с възможностите, които могат да му бъдат предложени от банката-кредитор за покупка на недвижим имот. Така, често пъти се налага купувачът да подпише предварителен договор преди кредитното одобрение и при изповядване на сделката пред нотариус да доплаща разлика до пълния размер на покупната цена със собствени средства, които не са били предвидени в началото.
Ако купувачът се окаже в невъзможност да доплати появилата се разлика, той става неизправна страна по предварителния договор с продавача и губи платеното капаро.
Друг съществен момент е, да се осигури определянето на пазарната стойност на жилището от лицензиран оценител. Важен елемент в отпускането на кредита е, задължителната експертна оценка на имота, след изготвянето на която банката определя точната сума на кредита, който ще отпусне на кредитоискателя. Това му дава сигурност при подписването на предварителния договор, за да планира добре плащанията си към продавача.
Какъв срок е добре да се предвиди от подписването на предварителния договор, до нотариалното изповядване на сделката?
Важно е да се отчетат сроковете на банките за разглеждане на доходите на кредитоискателя и подготовката на експертната оценка на имот, който ще служи като обезпечение. Ако се подпише предварителен договор със срок около месец до нотариалното изповядване на сделката, следва да се има предвид, че този срок може да се окаже недостатъчен и да притиска купувача във времето. Особено, ако още не е осигурен необходимия кредит и тепърва предстои проучване на банките, за търсене на най-изгодните условия. Също така е добре да се предвидят административните срокове, за издаването на някои задължителни, както за кредитоискателя, така и за продавача на имота документи, необходими на банката. Трябва да се провери дали документите, с които продавачът удостоверява собствеността си са налични, например документ за собственост – нотариален акт или друг договор, удостоверение за данъчна оценка, удостоверение за вещни тежести (УВТ), актуална скица, ако към имота предмет на сделката има и земя и т.н. Поради тази причина е добре да се предвиди срокът в предварителния договор да е повече от стандартните 30 дни.
От какво зависи максималният размер на кредита, който банките отпускат?
Има няколко възможни ограничения. На първо място това са доходите на кредитоискателя. Банките имат различни изисквания за кредитоспособност. Тук е важно и признаването на доходите от различни източници, като легитимни.
Друго ограничение за получаване на максималния размер на кредита, за който се кандидатства, е процентът на отпуснатата сума, според стойността на жилището, което служи като обезпечение. Може да се разчита средно на около 80% – 90% от пазарната стойност на недвижимия имот. Процентите са обвързани с местоположението на имота, типа на строителството на сградата (типа на конструкцията), както и състоянието му.
Възможно ли е 100% финансиране на покупката, дори получаване на допълнителни средства за ремонт и обзавеждане?
При изпълнение на определени условия, свързани с обезпечаването на кредита и доходите на кредитоискателя, някои банки биха предоставили тази възможност. Ако доходите позволяват, е възможно допълнително да бъде изтеглен и потребителски кредит от купувача.
Сделките за покупко-продажба на недвижими имоти с банков кредит са сложни като процедури, особено за хора без необходимите познания. Агенция за недвижими имоти Твоят Дом е партньор с водещите банки в страната. Нашите брокери, ще ви насочат към банка-партньор за финансиране на покупката на недвижим имот с ипотечен кредит.
Кратко описание на етапите при закупуване на жилище с кредит
За успешното закупуване на жилище с кредит, е съществено спазването на последователността на следните етапи.
Първи етап
- Определяне размера на кредита на база доходите на кредитоискателя/купувача – получаване на предварително одобрение от банката-кредитор.
- Намиране на желаното жилище.
- Определяне на пазарната цена на жилището от лицензиран оценител.
- Становище на банката за размера на кредита, който ще бъде отпуснат на база доходите на кредитоискателя
и определената от оценителя пазарна стойност на жилището. - Събиране и оформяне на всички необходими за банката документи от кредитоискателя и продавача –
документи за собственост легитимиращи продавача, актуално удостоверение за липса на вещни тежести,
актуални удостоверения за липса на данъчни задължения и семейно положение на двете страни и други в
зависимост от конкретния имот.
Втори етап
- Подписване на предварителен договор за покупката на избрания имот.
- Изповядване на сделката пред нотариус.
- Усвояване на кредита. Усвояването става след предоставяне пред банката на актуално удостоверение за
липса на вещни тежести, от което е видно, че кредитоискателя е последен собственик на имота, и че същият
е учредил първа по ред ипотека в полза на банката. - Въвод във владение.
Разбира се в този материал не бихме могли да обемем всички аспекти на покупката на недвижим имот с кредит. Въпреки това тук са представени най-важните стъпки, с които трябва да се съобрази бъдещият купувач.
Агенция за недвижими имоти Твоят Дом не е кредитен посредник по смисъла на чл. 51 от ЗКНИП, не е консултант за условията на кредитиране, нито е посредник между клиентите и банките-партньори в договарянето на условията за получаване на ипотечен или потребителски кредит от тях. Брокерите на Твоят Дом ви осигуряват единствено директен контакт с нашите банки-партньори, за да получите специално отношение и преференциални условия за кредитиране на покупката на избран от вас имот.
