Професията брокер на недвижими имоти е сред уважаваните професии по света. В България към тази професия започват да се ориентират все повече хора, след демократичните промени през 1989 г., когато отпадат ограниченията за разпореждане с частната недвижима собственост. Популярност получава названието “Брокер на недвижими имоти”, макар че към онзи момент в нито един законов или подзаконов нормативен документ тази професия не е регламентирана. Днес в Националната класификация на професиите и длъжностите (НКПД) в Република България съществуват вече “Агент недвижими имоти” и “Брокер недвижими имоти”. В Правилника за професионалната дейност на агенциите за недвижими имоти на Национално сдружение недвижими имоти (НСНИ) членовете му са приели следните определения:
“Агенция – брокер на недвижими имоти” (накратко – “Брокер”): лице (физическо лице, сдружение на партньори или търговско дружество), което действа професионално като брокер при сделки с недвижими имоти или активи, свързани с недвижими имоти, от името на клиент или като посредник между страните – купувачи и продавачи или наематели и наемодатели, както и други свързани услуги.
“Агент“: пълнолетно и дееспособно физическо лице, което има завършено минимум средно образование и работи по писмен граждански или трудов договор с агенция – брокер на недвижими имоти или е собственик, респективно съсобственик в капитала на агенция – брокер на недвижими имоти, или е негов законен представител.
Независимо от това, че двете понятия нерядко се бъркат, днес вече те се ползват с доверие в обществото. Основна заслуга за това имат брокерите, агенциите за недвижими имоти, които работят професионално, за интересите на своите клиенти и за реализиране на правно-технически издържани сделки с недвижима собственост.
Професията не е лесна и изисква пълно отдаване – без фиксирано работно време и почивни дни (почти 24/7, както е прието да се казва), без дълги отпуски и отсъствия. Това неудобство обаче се компенсира от възможността за висока професионална реализация, възможност за постоянно самоусъвършенстване, широк кръг от контакти и не на последно място от заплащане на доста над средното ниво.
Успешният брокер трябва да притежава комплексни качества: професионални познания свързани с недвижимата собственост – правни и технически, комуникативност, аналитично мислене, умение за работи в екип, почтеност, богата обща култура, контакти и т.н. В някои европейски страни тази професия се изучава в специализирани университети. Обучението включва познания по право, архитектура, строително инженерство, геодезия, икономика и психология. В България НСНИ регулярно организира модулни обучения за получаване на държавно свидетелство за владеене на професията “Брокер на недвижими имоти”, признато за издаване на Европейски професионални карти. Въпреки това в България, както и в повечето страни от Европейския съюз, няма лицензиране на брокерската дейност.
За съжаление част от посредниците при сделки с недвижими имоти в България не отговарят на необходимите критерии, за да бъдат брокери, агенти на недвижима собственост. На пазара на недвижими имоти има множество некомпетентни посредници, което уронва престижа на професията. В известна степен за това вина имат и самите клиенти, които нерядко в стремежа си да спестят разходи при покупката на имот, са склонни да пренебрегнат услугите на професионален брокер на недвижими имоти и са готови, да приемат “помощта” на самозвани посредници – така наречените “креватни брокери” или “домашни брокери”, които в стремежа си да спечелят, на всяка цена са готови да посредничат за по-ниска комисиона. Тяхната работа често води след себе си проблеми по причина на това, че те не разполагат с нужната квалификация и опит, и, не на последно място, свързаност/достъп до регистри, служби, агенции и други структури на държавната и общински администрации, чрез които могат да бъдат проверявани имоти и лица, участващи в сделката с недвижим имот. Нерядко работата с такива “брокери” налага в последствие намесата на професионалисти в областта за разрешаването на сложни казуси и процедури за защита интересите на клиента.
Брокерът трябва много добре да познава пазара на недвижими имоти в региона, в който работи. Да преценява кой имот най-добре съответства на нуждите на клиентите и финансовите им възможности. Да е запознат с градоустройството на региона, местните данъци и такси, и начините за финансиране на сделките с недвижимо имущество и условията на кредитиране на банките. Да е добър медиатор между купувачите и продавачите.
При покупко-продажба на недвижим имот част от задълженията на брокера са: да направи проверка за правото на собственост върху имота предмет на сделката, за липсата на вещни тежести; за техническата изправност и годност, ако сделката е за имот в сграда – апартамент, офис или магазин; за възможностите за застрояване и ограниченията върху терена, ако предмет на сделката е земя, да уговори срещите между страните в сделката за уточняване на детайлите и т.н., да е подсигурил всички нормативно изискуеми документи до последната среща при нотариус, на която се осъществява прехвърлянето на собствеността на имота. Също така брокерът трябва да може да окаже съдействие на бъдещия купувач и да го консултира за най-удачния начин за финансиране на покупката чрез кредит. Това предполага договорни взаимоотношения и добри контакти на брокера с банки и финансови институции. И това са само част от нещата, които изискват професионален опит и компетенции, които добрият брокер на недвижими имоти трябва да притежава.
С разширеното предлагане и търсене през годините се появиха и други явления и компетентности, свързани с пазарните отношения в областта на недвижимата собственост:
- Появата на голямо количество информация изисква време и специализация в подхода и методите при проучването и систематизирането ѝ;
- Необходимост от специални професионални познания за тенденциите на пазара, за експертно оценяване на имотите, за проучване на правата и правомощията на страните, за процесите на сключване на сделки с имоти;
- Възможност за адекватна оценка и превенция на риска, вследствие на повишения брой измами от страна на преките участници в сделките и от страна на трети лица, включително пълномощници, посредници и нотариуси.
Именно тези обстоятелства благоприятстваха появата на професионално съсловие от брокери, които да посредничат на страните при сключване на сделки с недвижима собственост. Техният труд има за цел да помогне при вземането на решения, чрез набавянето и анализа на достатъчна по обем и актуална информация, проследявайки пазарните тенденции.
Все още много хора у нас смятат, че всеки може да бъде брокер. Достатъчно според тях е, той да има телефон, да купува периодични специализирани издания и да има достъп до някои портали за недвижими имоти. И така изниква въпросът, защо да се дават “грешни пари”, защо да не станем сами на себе си брокер? Но с това мислене се пропуска нещо много важно – освен събирането на информация има и оценка на тази информация. Отсяването и анализът на събраните данни е важен елемент в сделките с недвижими имоти. Следват огледите, евентуална промяна на първоначалните параметри на желаната сделка.
Повечето хора не планират внимателно покупката или продажбата на имот. Следващите няколко въпроса могат добре да ориентират нуждите, на които трябва да бъде отговорено, преди да се направи първата крачка.
- Осъзнавате ли действителните си интереси и можете ли да прецените доколко е реалистична вашата оферта на пазара в момента, когато продавате вашият имот? Можете ли да защитите позицията си при преговори с купувач и да потърсите максимални гаранции за успешното приключване на сделката?
- Запознати ли сте наистина с целия процес от вземане на решението до реализация на сделката и разполагате ли с целия необходим набор на специални познания от няколко области, за да преминете сами през това изпитание? Да, можете да си купите имот в новострояща се сграда директно от строителя, но имате ли професионалните познания относно правните въпроси по проучване на собствеността, спазването на правилата и нормите при проектирането, изпълнението и въвеждането в експлоатация на обекта? Ще уловите ли тънкостите при договарянето и подводните камъни, заложени в предварителния договор?
- Можете ли да се ориентирате в тенденциите и алтернативите на пазара, наистина ли не се нуждаете от консултиране? Ако повечето отговори са “да”, остава да прецените също имате ли достатъчно време за всичко това? То ще ви е необходимо за проучване на конкурентни оферти, за да определите мястото си като участник в пазара и потенциалната възможност за постигане на целите ви. Необходимо е време и за да намерите насрещни оферти. Ще разчитате единствено на щастлив шанс, ако сте притиснат от срок за реализиране на сделката и в този срок вие решавате да пробвате себе си като брокер.
